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益耳山

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我国政府所得占房价6成  

2016-11-01 13:43:01|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性,反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征。

通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政,可以看到,各地房地产调控举措中,既有需求调控,也有供给调控,但仍然以需求调控(如限贷、限购政策)为主。并且,需求调控的措施更加具体、可落实,而供给方面的调控举措则是比较笼统、原则性的,短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量,效果几乎是立竿见影的,但却不是一个“治本”的方法。并且,我国房地产供给方面的问题比较突出。

我国房地产市场供给端的问题比较突出,体现在一、二线城市与三、四线城市形成了分化,同时部分一、二线城市房价上涨过快。2013-2015年,全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%。即使供应减少是由于总供给量过剩,住宅用地和新建住宅供给的结构性问题依然严峻。

在16个热点城市中,有8个城市住宅用地供应量少于去年同期。厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%,苏州减少21.1%,济南减少21%,南京减少13%,无锡减少9.1%。在16个热点城市中,有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%。从地价监测情况来看,一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续、显著地高于其他用途地价。

根据最新的测算,在房价的构成中,政府所得占房价的六成左右。研究表明,作为政府收入的重要组成部分,不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上。根据国土资源部的统计,2015年出让国有建设用地22.14万公顷,出让合同价款2.98万亿元,同比分别减少20.2%和13.3%。其中,招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.44万公顷,占出让总面积的92.3%;招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元,占出让合同总价款的96.0%。

高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入,因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。在此前提下,要增加土地的供给就会比较困难。

 

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