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益耳山

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一线楼市火爆掩盖了全国的真实情况  

2016-11-12 16:38:53|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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尽管目前媒体和公众对京沪房价关注度很高,但很快这种热潮会降温。一线城市和重点区域楼市的火热,并不能掩盖中国楼市整体表现平平、库存去化压力依然沉重的严峻现实。

中国一线城市房价是否存在泡沫,几乎是毋庸置疑的。IMF全球房价观察报告中指出,2016年上半年全球各大城市房价收入比排名。深圳以38.36位居第1,上海、北京、广州也都名列前茅。以京沪为例,一套可供居住的住宅,最少可能需要花费300万元,假定房价每年温和上升5%,即15万元。而北京城镇职工人均年收入在2016年仍不足6万元,能够达到年薪30万元的从业者在京沪职工中可能占比不会高于20%,那就意味着作为都市白领收入不菲的你,即便每年积攒下收入的50%,也追赶不上哪怕最老破小住宅的房价上涨。

2009-2013年中国房地产投资增速在22%以上,房价年均上涨接近10%。影子银行系统对期间的楼市发挥了重要作用。2014年2月,中国房地产市场出现了断崖式下跌,2014年房地产投资增速从年初的20%多降到年底的个位数,2015年中国房地产市场基本处在波澜不惊的状态。2015年第四季度至2016年上半年,整个楼市摆脱了2014年2月份以来的低迷状态,在一些城市迅速回升。

2016年以来,中国的房地产市场呈现出冷热极度分化的特点。深圳、上海、北京等一线城市,其房价上涨并不只是新房价格的上涨,二手房,房租甚至停车位价格也在普遍上涨,并且辐射到了周边地区。另外成都、西安、长沙、武汉、无锡、常州、石家庄、郑州等城市,在过去四年乏善可陈,进入这些城市的开发商的财务状况比较困窘。

尽管北、上、广、深,以及70个大中城市的房价大部分有所回升,但中国有330多个地级市和2800多个县,一线以及部分重点城市的楼市表现不能代表中国房地产的整体。

从全国库存情况来看,截至2016年8月,中国楼市的去库存并不是特别理想,待售面积仍然有7亿平米,待售面积的减少只有几百万平米。在一些供求失衡严重的区域,楼市去库存已遥遥无期。去库存仍然是中国楼市的大问题。

和西方主要大城市房价普涨、中小城市房价冰凉相类似,中国楼市过去3个季度的热潮也会明显退潮。除了京沪等极少城市之外,成都、长沙等这轮房价上涨中也有所表现的二线城市,很快将暴露其楼市供过于求,去化迟缓的本质。中国楼市不太具备全国普涨的可能性。

 

 

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