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益耳山

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本轮房价上涨主要为货币现象  

2016-11-15 10:08:44|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本轮房价上涨主要体现为货币现象,房价上涨与货币膨胀之间其实是互为因果的。

在2010年之前,农业人口向城镇流动的规模不断增加,2010年之后,农村人口向城镇转移的数量逐年下降。2015年流动人口数量首次下降500万(2014年增加800多万),2012年劳动人口数量也开始下降,迄今为止中国劳动年龄人口已经减少近1500万。这表明从2010年之后靠人口流动来驱动房价上涨这个因素已经消减了。

从2010年之后开始的第二轮房价上涨主要体现为货币现象。2010年之前中国经济增速基本处在上升通道中,2011年经济开始下行,一直延续至今,但是货币增速依然较高。2003年中国的货币供应量M2远远低于日本和美国,而截至2016年半年末,中国的M2总量为22.43万亿美元,远高于日本的12.77万亿美元和美国的9.11万亿美元。

中国M2高增速不单单是中央银行的货币供给和商业银行存款货币创造的结果,更多是政府、企业和银行三者相互支持的结果。如此之大的货币增量,使得中国的资金需要寻求可以配置的资产。

从居民的房贷占住宅市值比重来看,泡沫并不严重。粗略匡算,2000年以来,居民累计买房支出55万亿,目前的居民房贷余额大约18万亿;按今年销售均价计,目前房价总值为84万亿,居民房贷占住宅总市值比重为21%。相比美国次贷危机时居民房贷余额占住宅总市值之比达到55%,目前仍在40%左右,则中国居民在楼市的杠杆率水平也只是美国的一半。

从目前来看,房价即便出现了下跌,也没有大跌的基础,更何况目前房价上涨地区主要是在经济发达地区,大部分三、四、五线城市的房价几乎没有多少上涨,即便上涨幅度在5%左右的地区,也是跑输GDP的。

从政府调控的目标看,所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给,其目的是为了抑制房价过快上涨。

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