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益耳山

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深圳发展陷用地难题  

2016-12-12 12:43:38|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作为中国最具经济活力的一线城市深圳,近年来随着金融和高新技术产业的快速发展,人口流入不断加快。不过,在经济发展的同时,深圳也面临着房价过快上涨、土地空间日趋饱和等难题。

数据显示,深圳的全市面积为1990多平方公里。同为一线城市,上海面积6300多平方公里,北京是16800多平方公里,广州是7300多平方公里。也就是说,深圳大致相当于北京的八分之一,或上海、广州的三分之一。

再看一下目前最具竞争力的几个二线城市,天津11760平方公里,南京6597平方公里,杭州16596平方公里,武汉8494平房公里,苏州8488平方公里,重庆和成都面积更是深圳好多倍。

在目前城区人口规模超过500万(包括接近500万的杭州)的主要一二线城市中,深圳无疑是面积最小的。即使在所有的一二线城市中,深圳面积也仅略大于厦门。

深圳市统计局的数据显示,目前深圳建成区面积已经达到900平方公里。早在2005年,深圳市即将全市陆地总面积50%的土地划入基本生态控制线,共计974.5平方公里。这也意味着,深圳可供开发的土地空间已经基本饱和。缺地,成为深圳最大的瓶颈所在。

深圳市域面积小,是个历史问题。30多年前设立经济特区时,政策规定是一个经济特区只能带一个县,比如深圳管辖宝安县,厦门带同安县,这两市总面积都在2000平方公里以内。

在改革开放初期,城镇化率还很低,深圳市域面积狭小的问题还不明显。但现如今,在高速城镇化过程中,大量的人口往一二线城市流动,中心大城市对外扩张不断提速。在这个过程中,大城市为了扩张自己的地盘,不断把自己辖下的县、县级市纷纷改成区。比如武汉、南京、北京、上海、广州、天津这些大城市,原先辖下都有大量的县(县级市),但现在都改成区了,成为“无县城市”。相比之下,早在20多年前,深圳就已经是“无县城市”。1992年,深圳下属唯一县宝安县就改成了区。近几年看着其他大城市纷纷吞并自己下属的县,深圳早已无县可改了。

深圳市房地产研究中心的数据预测显示,未来几年,深圳每年实际仅有0.33平方公里的新增住宅用地供应,几乎无地可供,房地产住宅项目90%来自旧改。

面临用地窘境,未来5年深圳将继续填海工程,将再填海50平方公里。不过,填海造地需要时间, 50平方公里相比深圳产业高速发展和人口快速流入,更显得“杯水车薪”。所以在没有县可改区的情况下,能否在更大范围内进行行政区划调整引人瞩目。在深圳土地稀缺的背景下,近几年呼吁深圳合并东莞、惠州的声音可谓此起彼伏。

相比之下,深圳要合并周边的东莞、惠州“却难于上青天”。根本原因在于,深圳经济财政上直辖与行政上省辖之间存在着较大冲突。广东是沿海发达地区中经济发展最不均衡的省份,粤东西北地区仍十分落后。广东要平衡东西北落后地区的发展,就需要加大省级财政的转移支付力度。而省级财政主要来自珠三角,但由于深圳是计划单列市,在税收方面直接与中央分成,不上缴所在省,广东省级财政就主要靠广州和东莞、佛山等地来贡献,尤其是广州作为长子责无旁贷。

深圳周边的东莞和惠州同属珠三角经济发达地区。在深圳计划单列的情况下,将东莞和惠州并入深圳,对广东省级财政而言,无疑是少了重要的财政贡献来源,反过来也会进一步增大省级财政压力。因此,深圳向别人要发展空间几无可能。

 

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