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益耳山

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十年房价四轮周期  

2016-12-12 12:46:27|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近十年以来的中国房地产市场价格走势可以大致划分为四个周期。以具有代表性的“70个大中城市新建住宅价格指数”为例,这四个周期的起止时间分别如下:

第一轮周期:2006年到2009年初。其中,2006年到2008年6月金融危机爆发之前为上行周期,金融危机爆发之后到2009年2月为下行周期。

第二轮周期:2009年3月到2012年5月。其中, 2009年3月到2011年9月为上行周期,2011年10月到2012年5月为下行周期。

第三轮周期:2012年6月到2015年4月。其中, 2012年6月到2014年4月为上行周期,2014年5月到2015年4月为下行周期。

第四轮周期:2015年5月之后开始新一轮上行周期,到2016年9月尚未结束。

尽管不同城市、不同类型房屋价格上涨与下跌的具体起止时点和波动幅度有所差异,但大体走势基本一致。近十年价格趋势性上涨,周期性波动,且上行周期长,从普涨普跌到分化。

要理解房价周期和房地产调控的逻辑,必须首先理解如下四方面制度背景和经济背景:

其一,过去十年,中国房地产市场既是一个不断壮大的“发展中的市场”,同时又是一个不断改革完善的“转轨中的市场”。

其二,我国实行有别于其他国家的较为独特的土地制度。根据宪法及相关法律,我国城市土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。但即便是集体土地,村集体也只拥有不完全产权集体土地必须先被国家征收转化为国有土地之后,才能用作建设用地。

其三,财税体制改革。1994年实行的分税制改革,各地政府都通过招拍挂等市场化方式高价提供住宅用地,通过协议出让等政策性手段低价提供工业用地。

其四,房地产在经济增长中的重要地位。住房体制改革激活了城市原有居民的改善性住房需求,大量农村人口在快速城镇化的过程中转移到城市,房地产成为中国经济的一大支柱产业。

在以上制度背景及经济背景的基础之上,就很容易理解中国政府过去十多年间的房价调控行为。房地产政策兼顾着多重目标,诸如经济增长、民生保障、财政收入、金融稳定、经济活力、城镇化推进、城乡社会治理等等。

 

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