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益耳山

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深圳土地僵局  

2016-12-25 20:52:18|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳的发展史,就是一部改革开放引发快速城市化的历史:从1979年到2011年,城市建成区规模从3平方公里到863平方公里,增长300多倍;城镇人口从3万人到1500多万人,增长500多倍;GDP1.96亿元到突破1.1万亿元,增长5000多倍……

  为解决改革开放初期国家“只给政策不给钱”,只有地皮和嘴皮“两张皮”的融资问题,1987年深圳土地拍卖的“第一槌”,开启了政府先征用土地、再出让给市场、以地换钱的模式,做到了用3000万元原始资本撬动76.3亿元的基础建设投资。更重要的是,这创造了新中国国有土地使用权有偿转让的先例,深远影响了后来的财政体制、金融改革与城市化进程,甚至推动了1988年的宪法修正案,以法律形式确认了土地使用权可以依法转让。

  经过一段时间的发展,关内的土地资源日见稀缺,而且由于市域面积有限,难以外延扩张,制约了经济转型和城市升级。深圳市政府关注的重心也相应地由“筹钱”转变为“筹地”。从1992年到2004年,深圳希望通过“统征统转”,把特区内全部农村土地转为城市国有土地,把全部关外农民转为城镇居民。

世代居住在深圳的30万“原住民”,也不愿坐视急速城市化带来的土地大幅增值尽归政府。目前,深圳存在着三个“半壁江山”:934平方公里的建设用地中,有约32%是“合法外用地”;8.2亿平方米的建筑总量中,有48%的面积属于所谓“违法建筑”。全盘土地国有化并没有终结城乡二元体制,却在事实上演化出“法内世界”与“法外世界”旗鼓相当并密切交织的新的二元结构。政府认为是应转未转的国有土地,而原住民认为是应补未补的集体土地。

一面是地价房价高涨,一面是资源大量闲置,深圳陷入了“业主不得收入、市场不得资源、政府不得税收”的整体性僵局。

  深圳1900多平方公里的土地已经开发建设了900多平方公里,开发强度接近50%,剩下都是不能开发的生态保护区。但深圳的发展真的已经到了“无地可用”的程度吗?其实并不尽然。课题组指出,与邻近的香港相比,深圳的土地面积是香港的2倍,开发面积是香港的4倍,但是经济总产出只有香港的3/4,人均产出只有香港的1/3,地均产出只有香港的1/5。无地可用的意思,是土地利用效率太低,再开发的潜力其实很大。

  

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