注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

益耳山

心若香茗,静听花开,让脑海沉渣泛起!

 
 
 

日志

 
 
关于我

谈天说地,各抒以见,寻觅心路痕迹,你我评说,感悟人生,以求大同。

网易考拉推荐

明年房价一线难降二线不跌  

2016-12-29 09:35:49|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

这轮严厉调控在2017年依然会延续,由此带来的房地产销售、开工等指标都会出现全面下滑。因此,多家研究机构在预测报告中,均提出了“周期论”的观点,认为房地产市场从2017年伊始,已进入下行“小周期”。

  但对于市场最为关注和敏感的房价,业内给出的答案却是非常统一:尽管成交量可能会大幅萎缩,但房价并不存在大跌的基础!尤其是热点的一二线城市。

  业内分析,有四大推动因素支撑热点城市房价在下半年重回上升趋势:开发商资金充裕;一线城市与核心二线城市人口吸入能力,楼市短期内供应缺口难以得到根本解决;高地价带来的成本压力;政策的举措较为理性,低利率环境仍然存在,都将给未来的房价带来支撑。

  市场调研数据显示,受限购政策的影响,2017年新开工增速下滑压力较大。预计2017年全年新开工面积增速在5%以内,新增住宅供应减少。而2016年前9月新开工累计同增6.8%,预计全年增速在10%左右。2016年前10个月100大中城市累计住宅土地成交规划建面同降13.1%,核心城市土地供应大幅削减,预计2017年仍会控制供应。

  而据亚豪君岳会统计数据显示,201612月首周(1128-124日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共成交1416套,环比减少10套,成交面积15.52万平方米,环比增加32%

  以往在遭遇收紧调控之后,项目较多并且体量较大的开发商为缓解资金压力,会率先启动调价,带领市场进入降价周期,但近年来受到自住房等保障性住房挤占之后的土地市场新特征,使得这一规律难以再现。

  资金足、土地少成为目前房企所面临的共同问题,而项目少、规模小则成为未来新房市场主要特征,受此影响,未来新房市场价格将持续坚挺。

  而政策虽然志在防范房价上涨过快,也希望在短时间里头见到成效,但高度分化的区域政策从另一个角度说明政策无意“矫枉过正”。一松一紧,频繁转向的政策有损威信,房价大幅下降也不是政策调控的目标。

  此外,在工作机遇、教育医疗等软环境的吸引下,原有的三四线城市持续地向一二线城市输入人口、财富。而随着房价及物价的提高,其收入难以支撑生活的人士逐渐流出,正是这样的人口的流动,最终促成“热点大城市”、“超级大城市”。

  从国际经验来看,超级城市形成过程中是房价持续上涨、非精英人群逐渐流失的过程。比如韩国人口5200多万人,其中仅首都首尔及周边仁川市和京畿道人口就近2300万人,占韩国总人口的45%。当不断有人口涌入,住房成了最大需求,难堪房价的人群逐渐流失。据韩国统计厅发布的“2015韩国移动人口统计”显示,2015年首尔净流出人口中,61.8%与住房有关。人口流失之下,房价非但未降反而继续高涨,据韩国KB国民银行统计,目前首尔市平均房价为1860万韩元/坪(约合3.3万元人民币/平方米),而仁川的房价仅为841万韩元/坪,不到首尔房价的一半。

  在我国国内,北京、上海是公认的“超级大城市”。尽管北京市今年以来加大人口调控力度,上半年全市常住人口同比减少了18万,城六区常住人口出现由增到减的拐点,但人口总量依然达到2182.1万人,超出年终2177万人的调控目标。每年不断有新的带有更多财富的精英群体进入北京、上海,每年也将不断有难以适应“北上”而离开的人群,几经转换,必然带动房价缓步上行。

  而超级大城市的巨量人口流入也带来了对住房的需求,造成需求大房价高。因此,京沪等主要城市实际供应量都在下降,而人流集中度还在提高。尽管这些城市的楼市或将因政策周期进入调整期,期间房价或会有所波动,但是房价整体行情将会长期看好,2017年房价会涨得更高。

  想知道未来的房价走势,当下的土地价格应该是最直观的反映,热点城市“地王”频出就很说明问题。房企拿地成本提高。“高地价、抢地潮”则可以概括2016年的土地市场。

  作为楼市的供应端,高地价无疑是高房价的另一个“罪魁祸首”。数据显示,今年1-9月全国300个城市土地平均溢价率49%,较去年同期上升35个百分点;其中住宅类用地平均溢价率63%,较去年同期上升45个百分点。最新数据显示:前1140大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高达50%

  有超过50%的土地成本普遍增加,这意味着未来房价上涨预期会更加强烈。根据数据整理,共有20家发债房企今年合计在14个城市拿地过48宗单价或总价排行在市场前100的高价土地。48块土地的产出城市中,一线城市贡献13宗,平均溢价率达77.6%,二线城市贡献33宗平均溢价率达114.1%,三线城市贡献2宗平均溢价率达308.9%

  对于城市而言,土地资源是固定的,在住宅库存有限的情况下,争夺有限的住房资源也将是房价上涨动力。

  出于对利润率的保护,很多房企甚至不惜以较高的溢价率在一线城市和核心二线城市拿地。2017年一线城市和一些热点二线核心城市吸引力不减,供地目标依然不高,优质宅地供应量仍然不足。这势必将引发房企高价拿地。

  

  评论这张
 
阅读(13)| 评论(0)
推荐

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017