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益耳山

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一场你死我活的城市战争  

2016-09-18 10:06:37|  分类: 国内 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。

据研究,全国39007个乡镇街道的平均密度为873人/平方公里,到2010年则上升到977人/平方公里,人口增长的趋势延续,但是这10年间依然有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。

这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程,这当中城市边界的增长并不是普惠,而是零和博弈。这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显,如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题。

新中国成立后的一段时间内,由于实行计划经济和严格的户籍管理,加上政策不允许农村居民迁入城市,我国的人口迁移和流动数量较少。上世纪80年代进入恢复性城镇化阶段,知识青年和下放干部返城带来了城乡迁移的浪潮。在1984年后,国家逐步放宽对人口迁移的制度限制后,允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。据统计,1979年至1981年我国人口省际净迁入量为626万人,净迁出为107万人,迁移活跃度较70年代明显提升。

1992年邓小平发表著名的“南方谈话”后,90年代伴随市场经济建设的神话,人口迁移流动进入快速提升周期。相比80年代,人口迁移流动也出现了一些新的变化。期间户籍人口和流动人口迁移量都增长了近4倍,并且非正式迁移(在人口普查中根据户口登记状况离析出来的“人户分离”的人群)对总迁移的贡献度逐步加大,到2000年,非正式迁移的占比高达70%,远远超过80年代。上海、北京、广东成为净迁出地的地区个数最少,而且总净迁入率最高的三个主要吸纳地中心。天津、浙江、福建、新疆为中等净迁入率类型。安徽、江西、湖北、湖南、广西、重庆、四川、黑龙江、河南、贵州为高净迁出率地区;陕西、甘肃、青海、河北、内蒙古、吉林为低净迁出率省份,除河北省外,其余都是属于中西部地区。

进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年离开户口登记地半年以上的人数达到2.61亿,其中流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。从省际迁移结构来看,2000年至2010年,强势区域依旧维持强势,我国东部地区人口迁入量上占有绝对优势,迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%,而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。

21世纪后,全国人口迁移中心发生改变,上海、北京、浙江、广东、天津、福建和江苏成为新一轮人口迁移中心,其中上海、浙江、天津、福建和江苏人口吸引作用继续提升,而北京、浙江和广东吸引力略有下降,新疆则失去了迁移中心的地位。

人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化,据统计2014年,东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%,销售面积分别为48%、30%和22%,东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

过去十年东部地区房地产开发较为领先,市场成熟度以及土地开发成本皆较高,而随着商品房市场的发展,开发商逐步将市场拓展至成熟度较低的中西部地区。尤其在2009年左右开发商普遍将重心转移至中部地区的三四线城市,这也是我们看到2010年左右中部地区投资占比明显提升的主因。但这些城市大部分为人口净流出城市,在首批刚性需求被满足后,市场后续乏力的效应开始逐步显现。中西部地区的成交以及投资份额将很难扩大, 2015年至今东部地区开发投资的份额已经重新开始回升。这证明,追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径。

 

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