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益耳山

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一个大消息突袭楼市!  

2016-09-28 09:26:29|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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人民日报愤怒了,抛出雄文一篇《失去奋斗,房产再多也将无家可归!》。经济日报也痛责房地产:《全民炒房和全民炒股一样危险》。证监会限制再融资用于拿地、过热城市限购、严厉的调控措施之外,国家终于下狠手了,真正的釜底抽薪来了!

媒体援引知情人士,上海证券交易所考虑为房地产企业发行公司债设立准入门槛并实施分类管理。准入门槛要求主体评级AA及以上的公司,同时还需满足以下条件之一:境内外上市公司、省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业、以房地产为主的央企、中国房地产行业协会排名前100的其他民营非上市房企。知情人士表示,准入后,将按照有关要求对企业进行分类,将划分为正常类、关注类和风险类。

对于正常类,上交所会给予正常审核;对于关注类,需要更详细的信息披露,细化到项目具体细节,明确一些契约条款或增信;对于风险类,原则上不受理,需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。上述要求仍在研究讨论中,尚未最终确定;此前没有明确的限制规定。

报了解到监管层的一份统计数据显示,在对截至2016年3月底,上交所164家房地产申报企业进行测算后发现,正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。在目前交易所申报的发债企业中,53家企业不符合基础范围的要求;而在111家符合基础范围要求的企业中,12家房企被划入风险类,而25家被列入关注类。这就意味着很多企业无缘在上交所发行公司债,这一点杀伤力巨大。

倘若消息属实,将撼动房地产业,改变房地产企业格局,进而显著抑制楼市疯涨局面!一般来说,房地产企业融资渠道主要分为四种,包括自筹资金、银行贷款、民间借贷、上市融资等,前些年银行贷款比例较大,但这些年公司债逐渐占主导。
    2016年上半年全国开发商到位资金结构分别为:银行贷款占比25%、自筹资金占比达到63%、非银金融机构贷款4%、其他渠道8%。2015年下半年开始房企公司债迎来爆发。2015年全年房企发行公司债规模达4302亿元,其中下半年占比达到95%,2016年至7月已累计发行5760亿元,超越去年全年水平,2014年至2016年7月,房企发行公司债占到房企债权融资的79%,全部公司债的35%。从资料上我们可以看到,这几年房地产企业的银行贷款比例已经显著下降,另外一头则是自筹资金不断攀升(自筹资金一般通过发行债券筹集),其中2015年公司债已占房企债券融资的95%。根据笔者的换算,公司债目前已占房企融资的60%,也就是说房地产中有60%的资金是通过公司债借来的!因此在这个大背景下,倘若消息属实:上交所收紧房地产企业公司债审核标准将会对中国楼市将产生巨大的影响!

这回很可能要撼动房地产业,改变房地产企业格局,进而显著抑制楼市疯涨局面!现在一线二线城市房地产这一片高烧,根本不是国家的政策本意。去杠杆、脱虚向实,已迫在眉睫!

 

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