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益耳山

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人民币贬值未来房价或这样走  

2016-10-23 09:01:46|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近来人民币汇率持续贬值,资料显示,过去9年中国房价大涨,其中一种原因,就是人民币升值。对于中国人来说,大多数人资产都是房地产,人民币贬值,房价会大跌吗?

资料显示,近年来中国人民币汇率走势和房价走势的确有着密切关系,我们把2005年来人民币汇率走势分解成几个阶段来分析:

第一个阶段:2005年开始,人民币汇率开始升值,与此同时房价(以北京房价为例)也开始了上涨。那也是中国经济快速上涨的几年。

第二阶段:2008年-2009年间,由于全球经济危机的影响,中国经济大幅下滑,房价暴跌,人民币汇率开始停止升值,走势进入凝固阶段。

第三阶段:2010年后,人民币汇率又开始升值,直到2015年8月。在此期间中国经济增速回升,房价继续上升。

第四阶段:2015年8月开始,人民币开始贬值阶段,迄今一年时间,人民币兑美元汇率已经由6.35贬值到现在的6.74,贬值6%。在此阶段,房价开始下滑,但2016年房价开始大幅回升。

 

汇率波动怎么影响中国房价的走势?

资料显示,汇率上升的阶段,房价基本都同步上升,经济向好,比如中国2005年-2007年之间,美国2010年至今。汇率贬值的阶段,房价大部分都呈现了下降趋势,伴随的还有经济的下滑。比如2008-2009年间的全球经济危机阶段。不管是中国、美国还是其他国家都出现了汇率贬值、房价下跌、经济下滑。但是也有例外,比如日本,2004-2015年间,汇率平稳,但房价走势是下跌的。

汇率、房价、经济到底谁影响谁。房价和汇率都要受到其他因素的共同影响,最核心的是经济增长。在中长期,实际汇率与房地产价格表现出较强的相关性。如果汇率的升值预期会吸引资本流入,如果央行没有完全对冲外汇资本,银行体系的基础货币会随之增加,房地产商的信贷约束就会进一步放松,进而推高房地产价格。如果人民币贬值预期强烈,资本会外流,导致国内资产价格下跌,对资金敏感的房价自然也会下跌。

从未来发展来看,美联储12月加息趋势明显,美元升值预期强力,人民币贬值或继续持续。国内的房价怎么走?

有专家分析,如果未来美联储低频加息、房地产调控因城施策、加码基建对冲房地产投资下滑影响、央行干预资本流出阻断汇率贬值对金融市场影响的渠道,那么人民币贬值对金融市场的影响总体可控。但如果出现美联储超预期加息、房地产调控政策矫枉过正、资本出逃失控等情景,还有会带来一些风险。

 

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