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益耳山

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德国房价以每年1%的速度下降  

2016-10-29 16:35:16|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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纵观全球,很少有国家可以做到保持房价长期稳定,但是德国却“独善其身”。从1977年至今,德国人均收入增长约3倍,但同期名义住房价格仅上涨约60%,扣除物价影响,德国近十年的房价以每年1%的速度下降。德国的房价长期为何如此稳定?

横向来看,在全球主要发达城市中,德国核心城市的房价和房价收入比偏低。从房价收入比看,慕尼黑、柏林不仅在欧洲处于低水平,在其他洲都处于低水平,伦敦、香港的大小大约是其三倍;从租房收益率看,德国在全球发达城市中处于中等水平;从房价租金比看,德国的回收期大概需要20多年,和美国相当,远小于伦敦、巴黎、深圳、香港;从房贷收入比看,慕尼黑72.15,柏林51.92,约为伦敦的四分之一,巴黎的二分之一;从房价来看,德国柏林的平均房价仅为4578美元/平方米,远低于伦敦房价(28713美元/平方米)及其他发达城市。

纵向来看,德国房价保持长期稳定性。1970-1981年是上升期,累计升幅约23%; 1982-1996年是下降期,累计降幅约30%; 1997-2007年是微幅波动期,房价基本保持稳定; 2008-2015年是上升期,累计升幅约10%。

与德国房地产市场价格的低增长趋势不同,全球主要发达国家的房地产市场经过了多轮周期上涨。德国在这几十年的波动幅度显著低于其他国家。1970-2015年,英国名义住房指数涨了50多倍,相对涨幅较小的美国都增长13倍多,只有德国和日本增长3倍多。日本虽然数值和德国差不多,但是背后的机理完全不一样,日本经历了房地产疯狂上涨到泡沫破裂的过程。

从整体上看,1970-2015年,德国新建住房名义价格指数增加90%,扣除通货膨胀的影响,其实际价格下跌11.3%,实际房价收入比下跌62%。

从供给层面来看,德国住房市场的主要特点是实行以居住为导向的住房制度设计,总量供给充足、多元化市场发展规范。

 

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