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益耳山

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10年后北上深房价是多少  

2017-01-12 20:37:55|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有显著人口增量的高级别城市的优质住宅,是未来普通中国人抗通胀的首选。

 用广义货币M2的增速,来推演一下未来10年大城市优质住宅的价格走势:

广义货币M2的同比增速,可以被看作是央行的“发钞速度”;同期GDP的同比增速,可以看作是财富增长的速度。两者的差距,就是真实通胀率。

自从中国政府开始公布M2M2就一直比GDP跑得快!快的时候,M2的速度可以达到GDP的四倍,慢的时候,也不会低于1.5倍。这样,通胀就是常态。比如目前(截至201611月)的M2增速是11.4%GDP增速大量在6.7%左右。那么,中国的真实通胀率大概是4.7%M2的增速是GDP增速的1.7倍!

顺便说一句,11.4%的增速,基本上是中国改革开放以来发钞速度最慢的时候。快的时候常常超过30%,高于16%2010年之前几乎就是常态。

假如未来10年,M2增速仍然按照11.4%这个比较低的速度增长,那么10年之后M2的规模将达到目前的2.94倍。目前中国的M2153万亿人民币,或者22亿美元。10年之后,将变成450万亿人民币,或者65亿美元。当然,达到65万亿美元的前提是,人民币不贬值。

 2016年美元的M2总量只有13.2万亿(人民币总量相当于22万亿美元)。如果按照过去5年的增长速度,美元最多在2027年膨胀到24万亿美元。如果人民币不贬值,到那时,中国的货币总量将达到美元的2.7倍!

假设中国经济未来10年保持6.5%的增速,那么中国的真实财富将增长1.87倍,而货币在10年里增长了2.94倍,人民币的购买力将在10年里最少下降1.57倍。

换句话说,如果未来10年房价上涨1.57倍,就等于没有涨。也就是说,北上深中心区的房价,如果在10年之后达到15.7万元一平米,其实只是在原地踏步而已。这个价格水平,可以看作是10年后北上深房价的下限。

事实上,过去10年,深圳的房价涨幅相当于M2增速,北京和上海的涨幅相当于M2增速的0.8倍左右。如果未来10年重演这种局面,那么三个城市中心区普通高层住宅新房的均价,将有可能从目前的10万元一平方米,上涨到24万到30万一平方米。这个价格水平,可以看作是10年后北上深房价的上限。

 

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