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益耳山

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未来10年楼市将怎么走?  

2017-01-20 09:07:07|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当腾讯在领先即时通讯时、阿里在领先电商和支付时、特斯拉在领先电动汽车时、GOOGLE在领先搜索时,他们是没有什么可参考的对象,不得不去摸着石头过河。

对于中国房地产来说,确实和全世界都不太一样,不管是美国日本还是欧洲,都不能完全搬用,如何正确看待中国未来10年左右的房地产市场?

中国用30年,走过欧美100年、200年城市发展的历史,前无古人后无来者,欧美城市化的时代背景是工业化,中国城市化的背景是信息化。一二线城市、核心都市圈外围三线城市都是有未来的,房地产也是有价值的。都市圈主要是环北京、环上海、环深圳三个都市圈及外围区域。未来10年,房地产市场整体是上升的,但当中会有上下振荡,总体上扬,因调控、涨价过猛、政策影响、供求关系变化等因素上下波动,总体上扬。

城市的分化是2012年开始,未来拼的就是城市地位,如果你拥有的行政权利资源都比不过别的城市,即使房价超过它,未来也一定会回归。未来二线城市是房地产销售的主战场,很大程度销售增长来自于二线城市,得二线城市得天下,未来强二线和1.5线城市会不错,尤其是二线城市轨道交通沿线,会带来大量的投资机会,这些城市,自身还在生长,版图还在扩张。对于三四线城市来说,除了环北京、环上海、环深圳之外的三线城市外,其它的三四线均保持谨慎。

未来的城市房地产开发模式越来越向外挤压,北京上海越来越像香港,杭州南京广州越来越像北京上海,郑州武汉西安重庆越来越像杭州南京。城市地位越核心,高周转模式很难做,未来在北京上海肯定是高溢价的模式。

一线市场的三个新特点:一手豪宅化,二手刚需化,户型趋小,千尺豪宅(单价升高倒逼房型面积越来越小),泛都市化,未来一线城市里120平都是豪宅了。一线城市房地产:投资+自住,金融属性更强。二线城市房地产:自住+投资,功能属性和金融属性并存。三四线城市房地产:自住属性,只有功能属性,无投资无金融属性。一线城市的新楼盘都将进入改善定位博取溢价,刚需被全部赶入二手房市场。

未来10年楼市会怎么走?简短地说:

1、还有10年的房地产发展安全期,不必理会房产税什么的;

2、基于城市化周期,未来5年每年都是10万亿左右的销售额;

3、未来的二手房市场是不得不重视的重要市场;

4、一线城市是大开发商的天下,小开发商请自重;

5、金融化是未来大开发商的必备神器;

6、一线城市的刚需请直接关注二手房,新房可以放弃了;

7、环北京、环上海、环深圳外围的三线城市房产可以买;

8、未来房价背后拼的就是城市地位和行政地位,10年头上房价会逐步吻合;

9、小开发商在未来没有生存空间,不管是一线二线,还是三线四线;

10、大多数三四线城市房产就是买来住的,没有投资价值;

11、一线城市的房产更多的是金融属性;

12、二线城市将是未来的主要战场,不管是开发商还是购房者,是兼具投资、自住、金融属性;

13、未来可重点关注二线城市,当下请重点关注二线中的洼地城市;

14、一线市场的新楼盘,别指望能快速入世,都得捂几年博溢价;

15、投资客可关注一二线,中小房企请去海外看看。

 

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