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益耳山

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重庆低房价之谜  

2017-01-07 11:22:13|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     房子作为一般的商品,其涨跌跑不出经济学中的供求原理。重庆之所以能实现多年低房价,主要和下面几条措施是分不开的。

  第一、土地供应充足

  2003-2014年,重庆市各类用地共计成交70064万平方米(约700平方公里),而同期城市已建设用地面积增加了693平方公里,城市扩张速度与土地供应的趋势基本吻合。按重庆总体规划,至2020年,城镇建设总用地将达到865平方公里,15年时间内将新增400平方公里的城镇建设用地,几乎再扩了一个重庆,所以从规划来看,重庆政府对于加速扩张的思路相当明确。

  “多中心组团化”的扩张模式为土地的规模供应提供了可能,2007年后,城市扩张进入了“跳跃式”阶段,重庆市建立了较多相对独立的新区和城镇集群,这种“遍地开花”的扩张模式为土地的大规模供应提供了可操作性。

  控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分,不仅通过增大供应量来降低地价,同时也设置了土地价格的硬性指标,重庆土地价格不得超过房价的35%。控制了面粉的价格也就控制了面包的几个,这从某种程度上就控制了房价的上涨。

  第二、地票制度

  何为地票制?简单来说,就是先把农村闲置的集体建设用地复垦为耕地,再置换成为城市建设用地指标。

  重庆设立土地交易所,设计了地票,实际上就是土地的用地指标。农村的建设用地主要有三块,一是宅基地,农民在外边务工十年,已经不回老家,老家的房子即使卖掉,也只能卖两三万,但是把房子拆了,复垦为耕地,地票倒能卖十几二十万。第二就是在过去十年、二十年形成的乡镇企业,现在废弃了,也可以复垦为耕地,验收以后也可以产生地票。三是农村闲置不用的粮站、学校、公共场所也可以复垦为耕地。我们假定有农民100万人进城,这100万人在农村的2.5亿平方米宅基地退出了,在城里用1亿平米,这样就多了1.5亿平方米建设用地,把它复垦为耕地,耕地就会增加。农民把农村宅基地退出,形成地票,拿到土地交易所交易,城里人买了这个地票,就可以在城郊结合部的地方征地,发展房地产,这个过程是城市建设用地增加,农村建设用地减少的过程,有助于农民致富的过程。

  根据国家统计局数据截至20165月上旬,重庆累计交易“地票”17.7万亩。而地票制,每年可为重庆增加约14%的供地。这就从根本上解决了城市建设用地不足的问题。

  第三、公租房建设

  重庆公租房建设也是控制重庆房价的快速上涨重要手段。近年来,重庆在该领域内取得了突破性成绩,累计开建公租房4475万平方米、69.2万套。这就很好的解决了新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”群众的住房问题。重庆的公租房体量巨大,这是其他城市无法比拟的, 2020年前建4000万平方米公租房目标目前已基本完成。

  第四、人口结构

  劳动人口增加,有利于楼市;反之则不利于楼市的上涨。重庆在1994年底就已经进入人口老龄化,比全国提早5年。 2010年,在全国十大城市中,北京、上海和天津的劳动年龄人口占比最高,接近八成,而重庆是唯一一个占比低于七成的城市,只达到了67.71%

  而且重庆全市人口净流出,主城区流入人口大部分来自于周边区县。说通俗点,重庆只是西南的区域性中心城市,而北京、上海、深圳对人口的虹吸效应不在一个量级上。

  第五、政策支持

  重庆每年房地产投资不能超过全市固定资产投资的25%;其次政府出让的土地价格不能高于房价的三分之一;同时还规定住宅建设每平方公里要容纳一万人,工业园区用地,每平方公里不得少于100亿元产值。尽管有点“简单粗暴”,但对遏制房价上涨却是起到杀手锏的作用。

  上述几个重要因素叠加,重庆的房价就被带上了“紧箍咒”,想暴涨都难。

 

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