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益耳山

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北京楼市再传大消息  

2017-04-08 20:58:41|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划今后五年供应住宅用地6000公顷,2017年全市计划供应住宅用地1200公顷,保障30万套住房建设需求

此外,国土部、住建部前两天推出了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,其中最大的看点是根据供需情况调整土地供应策略:对消化周期在36个月以上的,应停止供地;3618个月的,要减少供地;126个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

由此可见,中国楼市、特别是北京楼市的短期逻辑的确发生了变化。这包括高层态度、货币政策、城市布局和空前严厉的限购。

但从中长期看,影响中国楼市的基本逻辑显然没有改变,比如:中国仍然是国有经济为主体的国家(投资效率低,造成M2增速偏快),中国经济的转型仍然没有完成(需要房地产拉动),中国的城镇化至少还有10年才能见顶,城镇化仍然是大城市化,公共资源和发展机遇仍然集中在大城市。 

所以,被改变的只是短期逻辑,中长期逻辑没有变。

然而,北京公布的楼市5年规划:150万套房子、6000公顷土地,这些都挺吓人。但实际上,每年只有1200公顷的住宅供地。而北京在2015年和2016年的住宅用地供应计划就是1200公顷,只是在实际操作中打了折扣,分别只完成了877公顷和469公顷。未来能否真正完成上述供地计划,尚有待观察。

近期北京新房库存大概在5.3万套左右,假如月销售在8000套左右,消化周期是6.6个月,按照国土部、住建部规定需要增加土地供应。但如果最近严厉调控措施出台后,成交量萎缩到每月2000套,则北京的消化周期就会上升到25个月,到那时就需要减少供地了。这可是国家的规定,到那时北京自己的5年计划恐怕就要失效了。

但不要期望中心城市的房价出现暴跌,暴跌是金融体系无法承受的,也是国家经济、财政难以承受的。想想两会期间,央行、银监会、国土部等的领导是如何呵护楼市的吧。

未来10年的北京楼市,要看那时的政策了。以北京优质的公共资源和发展机会,其人口竞争力仍然强大。北京楼市的主要任务不是防范暴跌,而是仍然长期需要防范暴涨。

 

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