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益耳山

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中国究竟有多少房子?  

2018-03-03 21:06:18|  分类: 楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国的全面“房改”是从1998年开始的,自“房改”以来,中国到底新增供应多少的商品住宅?

国家统计局开始统计竣工面积是从2005年开始,那么1998-2004年的数据,我们会基于合理的假设推算出,即假设1998-2005年,新增商品住宅竣工面积每年增长5%,然后根据2005年的数据倒推计算出1998-2004年的数据。

中国究竟有多少房子? - 益耳山 - 益耳山

 

2005-2007年,这三年国家统计局虽然统计了竣工面积,但是按照商品房(包括住宅、公寓、写字楼、商业)口径统计的,根据2008-2016年的商品房与商品住宅的比例关系,商品住宅占商品房的比例一直维持在80%左右,因此,这三年,按照商品房施工面积乘以80%来统计商品住宅的施工面积。

中国究竟有多少房子? - 益耳山 - 益耳山

 

再看国家统计局关于2009-2016年商品住宅的竣工面积统计数据如下:

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根据数据,很容易计算得出,1998-2016年,这19年来全国的新增商品住宅的竣工面积为9797340000平方米,这是一个什么概念?待我们把它换算成套数,就比较清楚看明白了。

由于中国很长一段时间实行90/70原则,即新建商品住宅单套面积在90平方米以下的比例需要占70%。当然,实际情况是一二线城市尤其是北上深广一线城市90平方米房子占比更大,而三四线城市及县城还是以大户型为主。综合起来,我们初步以每套100平方米来计算,则这19年来,中国新增商品住宅为9797.34万套。

我们把这么多的套数换算成可供多少人居住就更加一目了然。中国的原生态家庭的人口数量为3-5口人,我们取中间值4人为基准来估算,则9797.34套房子可供4亿的人口居住。这是商品住宅,够4亿人口住!就是我们传统意义说的红本“大产权房”。

说到小产权房,那么中国究竟又有多少套呢?在中国房地产市场发展最为成熟的深圳,小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%,即深圳住房中一大半是小产权房。最早启用土地招拍挂制度的深圳,小产权房的比例都占了一半以上,而那些之前一直基本上都是靠小产权房供应的三四线城市及县城,这个比例会有多高?只会更高,我们初步估计,全国范围内,小产权房的套数估计是商品住宅的3倍以上。

如果加上这个数据,中国目前的存量居住用房在4亿套左右,能够满足16亿人口的居住。

从这个角度来看,中国还缺房子吗?那究竟是什么原因导致房价这样暴涨?目前的一二线城市房价高烧不退的主要原因还是由于城市化进程导致的人口向资源优势城市的过度集中,导致住房结构化供需不平衡,

 

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